目前日期文章:201410 (32)

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政府緊縮房貸後,緊接著來的還有房地合一實價課稅,央行也表明未來不排除升息的可能,買屋要準備的自備款越來越多,薪水階級的首購族買房的預算相形難估。如何湊足自備款?聯晚報導,不少銀行因為房貸緊縮,但其他業務相對放寬,靠著信貸、壽險綁房貸等產品,可以拉高自備款的數目,不過風險不少,民眾要特別留意。

 

房貸綁信貸

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下班後的你通常都在做些甚麼?看電視玩手機還是不停上網。雜誌調查,年薪兩百萬以上的人,有五成的人會花一到兩小時,利用下班時間做理財投資的功課;年薪兩百萬以下的人,則有四成完全沒理財。理財書大多建議窮忙族,想要挪出更多時間,得先抓出「時間小偷」,包括不要浪費無謂的通勤時間,別跟工作狂上班,別死盯著電視........「時間就是金錢」,潛在財富就在這些分秒之間。

 

《今周刊》曾做過「上班族下班後習慣大調查」,年薪兩百萬元以上的族群,有高達45%表示「可好好經營與利用」,而年薪兩百萬元以下者,則降至38%。台灣人下班後扣掉通勤,吃飯和盥洗,通常剩不到三四個小時,這段時間你到底做了甚麼?美國一名財務規劃師在著作中提到,唯有下班時間有自主權,善加利用才有創造完美人生或第二收入。好房網整理6種「時間水蛭」,就是它們讓你時間永遠不夠用。

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市場瀰漫房市下修的緊張氣氛,即便如此,當房價下跌時,你真的有錢買房了嗎?頭期款湊足了嗎?理財專家就說,真正的「省錢」其實是省去「不必要」的開支,而不是搞到縮衣節食、勒緊腰帶地過生活,往往讓人漏財的,正是那些根本不必要的花費。認清了這點後,財經部落格專家艾爾文提出4個我們生活中常忽略的細節,唯有常常提醒自己、並反覆練習,才能為自己累積財富。

 

1. 不要對投資太樂觀 保守才走得長久

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靠著超過88萬筆的實價登錄買房,這應該夠準確了吧!很抱歉這裡面還是有許多的陷阱與迷思,像是扣除車位後重新拆算,有可能一差就上百萬,另外像是新屋的實價登錄恐怕價差差很大,甚至一個社區的價格,並非所有價格都出來,部分房價仍不透明...,這得有不少準備工作才能省下你的買房本。

 

實價登錄查詢結果中,下方有一個「交易明細」,有時會有詳細一點的買賣情況。(截取自內政部實價登錄系統)

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藝人卓文萱現在也是有殼一族了!她今天(22日)受訪時透露,因為出道以後最大的夢想,就是要讓家人過得舒服一點,總算在兩年前,看中新北市中永和的一間中古屋,以每坪約40萬的價格,買下40多坪的房子,現在就和家人住在一起。

 

卓文萱最近剛發行新專輯,歌曲旋律超級洗腦,她更為了新歌瘋狂練舞,工作上是拚命三娘,其實就是想要努力賺錢,孝順父母,「爸爸媽媽就是會希望說有自己的房子,我是希望我的願望是,爸媽在我們小時候就是拉拔我們長大,現在長大了有能力了,我會希望就是讓他們過更好的生活。」

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國內游資充沛,但政府打房風聲鶴唳,資金無處可跑,轉向海外不動產尋求更高報酬,風土民情親切、地理位置又不遠的日本東京,於是成為國人投資熱區;但在一窩蜂前進東京當包租公前,有些功課一定要做,才可能成為海外投資贏家。

 

是什麼魅力,讓這麼多人捧著錢到東京當房東?全國不動產董事長葉春智分析,在首相安倍的經濟政策三支箭射出後,使得日幣大貶吸引外資投資、大量興建公共設施刺激民間投資及設立包含東京在內的六大經濟特區,不但景氣逐漸回溫,沉靜許久的東京不動產市場也再度活絡,2020年舉行的東京奧運更對房市有推波助瀾之效,公司10月才成立海外不動產事業處,短短時間就有400組客戶參加投資說明會。

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買房貸款並不保證可以貸到八成!儘管政府打房猛烈,但其實對首購族還是相當「禮遇」也保障,不論是在貸款成數或利率等。但許多首購族在買房時,卻習慣用自備兩成來計算頭期款,但到了銀行審核房貸時,才發現卻貸不到八成,這時多出來的房價要去哪裡找錢來補?其實找房貸,除了多跑幾家銀行比較外,也要抓準銀行房貸的審核標準的兩大重點。

 

關於銀行房子鑑價問題,資深投資客帥過頭也在批踢踢實業坊上分享銀行貸款經驗,「銀行基於道德問題,不貸給薪水低的人,不貸給投資客,不貸給路邊攤的老闆。」想要增取更多核貸成數,建議多跑幾家銀行,但不要隨便給人拉聯徵,就會發現,一樣的房子不同的銀行,有銀行願意最低貸五成、六成,最高的卻願意貸到八成一。

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買房錢不夠要和銀行打交道,但是要靠銀行補足不夠的「房錢」,在談好成數及利率後,對保的功夫可要十分留意!不僅基本就要問清楚房屋貸款的利率、彈性還款期限、貸款年限及違約金的相關規定,像是撥款時不得接受建商單方面要求甚至連收入的寫法都得要留意再三,專家說如果還未過戶,或是驗屋根本不過,靠這「三個眉角」就有可能就有降低糾紛,避免了和建商上法院的麻煩。

 

一般來說如果買房在跟銀行專員談好成數及利率後,銀行就會開始去做房屋鑑價的動作,並將鑑價結果及成數利率上簽,等簽准下來就要進行所謂的對保,這不僅是銀行確認是否出自保證人本意,與留存印鑑相符等程序,也是民眾對於買房這件幾百幾千萬的權益保障。

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假若想當包租公,其實未必要從都會區著手,尤其現在觀光產業發達,連屏東墾丁、外島小琉球、金門的房地產都相當火熱,而且隨著港澳、陸客帶動,加上本地台灣人也愈來愈愛小旅遊,民宿商機更是蓬勃發展,這也掀起一股住宅改裝民宿熱潮,尤其離島拼旺季商機,整年可破百萬元年收,遠比坐辦公室效益來得高。

 

投資客慶仔說,投資的技巧在掌握心法,能了解房地產特性就不會只想在都會區投資房產當房東。尤其大台北地區租金報酬率遠低於鄰國,已經不符投資收益原則,但是在郊區甚至是風景區,卻因觀光休閒產業帶動,加上港澳、陸客每年都成長,住宿收租就是很關鍵的商機。

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致富的關鍵,在於理財,是廣為人知的道理,但說的容易做起來卻很困難,根據求職網站的調查,有39.1%的上班族表示,現在投資理財還呈現虧損的狀態,整體來說,大部分上班族對自己理財成績並不滿意。專家認為,理財需要持之以恆,但偶而懶惰遇到阻礙乃人之常情,因此提供3招來對付理財惰性,幫助自己回到正常的軌道。

 

改用手寫記帳

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買房不管是「先售後買」或「先買後售」,只要2年內符合4項要素,都可申請土增稅重購退稅,這對於換屋族來說,能省下了大多的土增稅費用,但是,許多屋主會以為只要2年內買或賣就符合標準,沒注意細節反而錯失了節稅機會。

 

高雄市西區稅捐稽徵處人員指出,民眾A詢問購買土地價值大於出售土地價值,且在2年內買賣,為何不能核退土地增值稅?關鍵就在於契約簽訂日期與申報移轉日的問題。

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隨著近幾年投資的獲利,說起吳淡如,民眾的印象已經漸漸從文壇上的才女轉型為「財女」。早在大學畢業之後,吳淡如便在宜蘭用100萬元買下40坪大的公寓,1年後以240萬元賣出。30歲時更是憑著暢銷書的版稅,賺入人生的第一個1千萬元。然而吳淡如深深了解銀行存款並不能完美地解決未來的通膨,因此積極理財,通過各種分散投資來為自己賺入更大的財富。

 

2009年吳淡如以四十多歲的「高齡」生下愛女小熊。想到「孩子二十歲時,我都已經六十好幾了,能陪在她身邊的日子有多少?」因為不想老來還要讓女兒養,怕女兒辛苦,所以近來努力投資國內外房地產,屆時退休依然能夠依靠租金成為包租婆。

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景氣歹歹,薪資成長已停滯了16年,假如你有一筆錢,你會拿來創業,還是買房呢?最近有網友就在批踢踢實業坊發文向網友請益,夫妻倆目前月收入加總起來約6萬多,名下皆無房產,與公婆同住,公婆準備了200萬元的購屋金,讓小倆口早點買房成家,然而,先生想創業,太太卻想先買房。

 

網友tiffanyC說,先生月薪35,自己則是32,目前夫妻倆與公婆同住,不僅省下房租,公婆還準備200萬元給小倆口作為購屋金,希望他們能早日自立買房,但先生認為受雇於人不賺錢,想要自己創業而萌生了加盟便利商店的想法,但太太tiffanyC覺得還是要先有自己的房子,與先生意見相左而深深困擾著……

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新興重劃區因棋盤式規劃並擁有公園綠地等重大建設,房價往往漲幅驚人,也成為不少投資客鎖定的標的,其中,又以「新市鎮特定區」例如淡海新市鎮,因適用《新市鎮開發條例》包含房屋稅、地價稅與買賣契稅第1年全部免徵,之後逐年減徵,如此「節稅」誘因加成,難怪重劃區會成為投資炒作熱區。

 

曾有購買新市鎮開發區的新成屋屋主,發現沒收到稅單,進一步了解才知道購買區內新成屋,第1年是免徵房屋稅及地價稅。根據《新市鎮開發條例》第25條,區內建物興建完成後,包含房屋稅、地價稅及契稅,第1年免徵,第2年減徵80%,第3年減徵60%,第4年減徵40%,第5年減免20%,其中買賣契稅以1次減免為限,換句話說,地價稅、房屋稅到第6年才開始全額課徵。

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從事旅遊業的李奇嶽,自大學的時候便利用打工積蓄加上高額貸款買下第一間套房,展開長達數十年的不動產投資之路,所買下的房子皆是作為長期投資,以收租為目的,絕不賣出。

 

李奇嶽憑著李奇嶽長年帶團的經驗,嗅出亞洲各國房市的敏銳度。(圖/大馬房東網提供)出亞洲各國房市的敏銳度。眼看台灣房價不斷哄抬,他更是毅然進軍日本、馬來西亞置產,主要原因是兩地的房價比台北市便宜、出租投報率卻是台北的兩倍,非常誘人。海外不動產投資所衍伸的問題很多,為了更好地解決置產需求,李奇嶽還與朋友合夥投資成立房東網集團,經營台灣人赴海外投資業務,曾幫作家吳淡如、藝人利菁等人到國外投資。

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買房需要房貸、買車需要車貸、有金錢需求的時候需要信貸,錢到時方恨少,如何提高貸款成數、降低貸款利率,「聯徵」是和銀行交手時最重要的關鍵。在銀行審核貸款申請案件時,會依照本身的評分系統先行評估,再根據「聯徵中心」提供的個人信用資料綜合考量,最後總結你可以貸到的金額和利率。因此如何加分和避免扣分,就是拿到多少錢的重點了。

 

依坊間銀行貸款的機構整理出「聯徵」會觀察到的項目,大致如下:

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民眾出售房屋時,可利用「一生一次」或「一次一屋」的10%土值稅優惠稅率,會遠比一般土增稅適用的20%、30%、40%一般稅率划算。其中,「一生一次」優惠稅率其中可是有訣竅的,換句話說,「一生一次」重點在於「一次」當然就不限幾間房屋,多屋族若有多筆房屋打算出售的計劃,可以「同一天立約」且「同一天申報」,這樣全都符合10%優惠稅率。

 

多屋族有多處自用住宅,土地增值稅要如何申報才能達到繳稅最少、最省荷包的效果?高雄市西區稅捐處指出,土地所有權人同時出售名下多筆自用住宅用地,依照自用住宅優惠稅率10%申報,繳納的土增稅是最划算的。

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最近的油「混」很兇!頂新集團油品事業個個都在「混」,一件接一件出包、一錯再錯,這是大家從小吃到大、數一數二最信任的品牌,每次出事都有他,消費者全面抵制是必然,也讓其他食品業者警惕,餐飲事業是良心事業,不慎重把關必遭唾棄。

講這個跟投資理財有啥關係?趙姐很意外受邀擔任國壽教育訓練的自制電視節目來賓,才知道3年前出的書《基金贏家100招》,國壽業務員指定要訪,主題是基金的迷思,多數訪題是收集業務員的提問,果然很多人要問債券基金。美國可能明年第2季要升息,債券基金該怎麼辦?

我想一定很多客戶急著要贖回債券基金,或減碼債券部位,大家認知是升息預期造成債券價格下跌,對債券基金不利。趙姐回答很妙:這個問題基金經理比你更擔心,所以債券基金很多都用「混」的,盡可能幫投資人控制風險,可減持微調,但不必全撤出,由債轉股,股債並非雙方的替代品。

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房市買氣冷,許多房市專家都認為除非賣方讓價才能增加成交機會,不過,也有專家提醒,就算議價空間加大,豪宅價1300萬,打個1折,很多人還是買不起,因此,在邊了解房市之際,更重要的是加緊腳步存款、理財,以下10個理財投資必須堅守的原則,趕緊檢視一下自己的理財之道是否有偏離正軌。

 

有效的投資理財,加緊存到頭期款是買房的第一步。

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日前過世的富邦集團總裁蔡萬才身價約2280億元,但由於在台遺產不到20億元,因此以10%來計算,等於僅需繳納2億元遺產稅,這背後更凸顯有錢人善用理財方式節稅。而目前又到了每年第4季房產贈與節稅的旺季,其實包括購買房屋或農地等標的,都是近年合法熱門節稅的方式。

 

由於每年元旦開始適用調整後的「公告土地現值」,這幾年房市熱絡,因此公告土地現值逐年調高,一旦售屋所需繳納的土增稅也是一筆負擔,因此12月往往是贈與移轉的的高峰期。由於每人每年可享有贈與免稅額220萬元,加上房地產的扣除標準是依照公告土地現值,購買不動產贈與節稅幅度優於現金,因此房產一直被視為節稅標的。

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