長沙台商協會會長林懷在大陸經商24年,對購置當地不動產頗有心得,歷經大陸經濟起飛,他在大陸房市得到不錯的獲利回報,早年購入的房產光是透過出租收到租金就已回本,不過,今年起由於「國五條」(意指房市調控政策)新政頒布,他已逐漸出清房產將獲利了結,以免被高稅負吃掉利潤。

 

廣州發跡的林懷一路從橡膠業、塑料、大型美容連鎖店經營到大型養生農莊,還曾經涉足地產業。1990年他抓緊時機賺到第一桶金,當時大陸正歷經六四天安門事件的震盪,房價在低點,他便大舉買下廣州優質地段的店面,這是他投資房地產的開始。

 

大陸的房市有其特殊背景,早年買得起房子的人都賺了不少。林懷直指,大陸過去都是由政府計畫經濟的分配公房,市場結構很「畸形」,房價低、租金卻高,加上還沒富起來,買得起房的人少,一般人只租得起,而手頭上有錢的他就「一直買」,在本業以外當起了包租公,房租收入最快的七年就能回本。

 

他分析,大家都沒料想到大陸房市成長的速度竟如此之快,經過幾回的漲價,2007年房價漲幅加大,至2008年飆高,政府本要出手控制卻遇上全球金融風暴;2009年有錢人變多,炒房炒更兇。那幾年有買房的都賺飽了。

 

腦筋動得快的他,就在自己開發的大型養生農莊「綠野香田」中規劃興建別墅,打造高價位生態居住環境,預計將是整個園區報酬率最高的部分。

 

「不過,靠租金回七至十年就可回本的年代已經過去了,2007年前還有可能」。林懷稱,回本速度也是他評估房價是否合理的判準,現在而言,要修正成1520年了。

 

他持有的商品房(台灣稱住宅)藉出租現在都回本了。他曾因看好某地段,就立刻下手,事後的回報率證明他眼光夠準。據瞭解,若能在2007年前購置房產,至今各地平均漲幅高達三倍。

 

不過,前大陸總理溫家寶今年初下台前連續推出了「國五條」等強烈打房手段,未來出售房產將被課20%的稅,他趕緊獲利了結脫手資產。由於新政推高市場對房價大漲的預期,當月脫手的房產行情又有小漲。

 有錢人養成術-232  

林懷提醒,雖然各地方政府尚未落實「國五條」,但將來定會貫徹,持有多套住宅的不要留戀太久。他分享多年經驗稱,大陸市場都跟著政策打轉,若想觀察政策施行跡象,「可以注意央視,共產黨政策頒布的手法很固定,都會先藉新聞評論節目、甚至連續劇事先醞釀,消化新政」,一有苗頭千萬要快脫手。

 

林懷並建議,目前大陸正在進行城鎮化(即都市化),有意購房者要對新城區的市政規劃下功夫,瞭解各項公共設施、交通動線與商業中心的區位,才能看出地段的未來價值,若是城市主力區域其增值空間就高了。

 

此外,買新屋好過二手屋,公共設施一應俱全。還要注意購屋時間點,要買在「最前或最後」,最好規劃時期就看準快買,不然價格會逐年上漲吃掉利潤空間,至於最後賣剩的房子通常為求獲利了結出清,價格也較便宜。

arrow
arrow

    learntorich 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()