年輕人擔心越晚購屋房價越貴，但仔細算一算，先租屋三年再購屋，反而更划算。特別是目前房租便宜、房價不漲，更是買屋不如租屋的好時機。
最近一次朋友餐會，酒足飯飽之際，大家熱烈討論的主題，竟然是「買屋好還是租屋好？」這真讓我嚇一跳，因為，席中多是金融圈資深人士，大部分人都有房產，沒想到這個話題不僅年輕人關切，連高資產族也熱烈討論。
3000萬房子 每月租金僅2.5萬元
朋友Amy說，台北市目前房租很便宜，現階段租屋絕對比買屋划算。她舉例，新店某處40坪住宅開價3000萬元，若自備款500萬元，貸款2500萬元，房貸利率2.5%，則每月本息平均攤還至少要繳13.2萬元以上，但該屋租金每月僅2.5萬元，零頭都不到。每個月省下10萬元以上，可以享受高品質住宅，才是最精明的盤算。
但另一個朋友Mike卻主張，買屋比租屋划算，他說，若善用房貸寬限期3年，則前3年每個月繳息5.2萬元，就可以先擁有該房地產，比繳房租當費用支出划算。若房價上漲，3年後把房屋出售，還可以賺取資產增值的利益。
不過，Mike的主張有一個風險，萬一3年後無法順利出售房子，則每個月本息平均攤還成本，將高達15萬元以上，這可非一般薪水階級可負擔得起。此外，若房價沒有上漲，則也賺不到房產增值利益，甚至還有虧損的風險。
租金便宜 先租後買很划算
由於近幾年房價大漲，換算下來，雙北市的租金報酬率非常低，大多都在2%以下，而前面那個真實的例子，租金報酬率僅1%，可說是租屋族的美好時光。因此，年輕人真的不需要太急著買房子，利用前幾年租屋，積極的投資理財，反而對累積資產更有利。
我們純以購屋貸款1000萬元來試算，先買或先租的差異。若貸款1000萬元，利率2.5%，20年攤還，每個月本息攤還金額達52999元。若採取寬限期的方式，前三年只要繳息20833元，但第四年起每個月要繳60222元，每個月負擔多出7000元。
晚3年購買 可多存139萬元
若先租屋，每月租金預算20000元，則和購屋貸款相比每個月差距32999元，若將這筆資金用於投資理財，則三年下來，即使報酬率僅2.5%，也可多存123萬元，若報酬率可提高至10%，則可累積139萬元。
這表示，除非3年內該房屋的房價上漲超過140萬元(也就是漲幅14%)，否則晚3年購屋可以多存140萬元。
此外，若利用寬限期的優惠先購屋，雖然前三年每月僅需繳20833元，跟付房租差不多，但第四年起每個月多負擔7000元，一年多負擔84000元，17年下來要多繳143萬元給銀行，也不見得是一個較好的選擇。
房價停滯期 先租不用怕
朋友Mike利用房貸寬限期，先行買屋的做法，在房價飆漲期確實是個好策略，只要房價漲幅超過個人投資理財的報酬率，就可用小錢高槓桿投資房產致富，這也是先前投資客主要的獲利操作策略。但是台灣房市在狂飆十年後，目前連台北市的房價都呈現停滯狀態，在投資客逐漸退場下，很難再現短期房價飆漲的現象。
此外，市場還擔心QE退場後，未來升息時間倒數計時，房貸負擔加重，對房市更將帶來壓抑。目前同為亞洲區的香港、新加坡房市，已經呈現由熱轉冷的現象，台灣房市也難以獨強。
我們那天餐會的結論是，目前租屋比買屋划算。因為，未來二、三年內，房市可能會有單一個案表現空間，但較難出現房價全面大漲的走勢。還沒有買屋的民眾，現階段不需要心急，找個房租合理的好所在，多存一些錢，才是未來購屋的真本錢。
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