在政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅及豪宅稅等痛擊下,房市資金奔向海外,當跨國投資成為顯學,不動產該如何布局?專家分析,對海外不動產不甚熟悉的民眾,投資前最好弄懂不同國家的「持有稅」、「資本利得稅」及「租賃所得稅」等不動產稅制,有助於精算投資效益。

 

以持有稅而言,台灣房屋全球財富中心邱太煊指出,在東京約新台幣1000萬的房子,每年繳的固定資產稅、都市計畫稅約2.5萬,約為房價的千分之23;在吉隆坡市中心新台幣1600萬的房子,每年持有稅(門牌稅、地稅)共約2.1萬,約為房屋總價千分之1.31.5;在澳洲新台幣1000萬的房子,每年要繳的市政費、汙水費、保險費相當於4.8萬,持有稅約房屋總價千分之5。而持有稅偏高的國家,如美國加州聖荷西新台幣1575萬的房子,每年要繳千分之12的房產稅,相當於18.9萬,德州新開發區域房產稅最高得繳千分之28

 

投資客最在意的是資本利得稅,以日本為例,五年內處分不動產資本利得稅為利得之30%,五年以上降為15%,若賠錢無須繳納;馬來西亞五年內出售不動產,資本利得稅(產業營利稅)為30%,五年以上降為5%;澳洲不動產的資本利得稅須併入個人所得稅計算,稅率級距為32.5%~42%,但物管費、仲介費、廣告費等可列成本扣除,實質利得稅在25%上下;中國資本利得稅為利得之20%,自用五年以上且家庭唯一生活用房免徵。邱太煊認為,投資房地產賺錢繳稅天經地義,但投資客很聰明,哪裡稅輕就往哪裡投資,換言之,資本利得稅低的國家,交投較活絡。

 

專家提醒,租賃所得稅也要細算毛租金和淨租金投報。在美國,外籍人士租賃所得可預扣租金30%,實際課稅約租賃所得的10%~30%;在日本房屋被併入屋主的個人所得,採累進稅率5%~40%課徵,和台灣目前狀況類似;在英國年租金收入在一萬英鎊(新台幣47萬)內,稅率0%,超過者稅率20%。海外投資房產不能只評估毛投報,要以扣除貸款利息、稅賦、管理成本後的淨投報,才是較保險的計算方式。

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