【有錢人養成術】-會賺錢是教出來的！

買房投資時，你在問的是「哪裡會漲？」還是「標的每月可以給我帶入多少現金流？」建國資產管理總經理劉坤圖說，如果你只期待「2年後房價可以漲幾成出售，其實就是投機心態」，但若你在乎資產可以創造多少現金流，那才是長期且穩健的投資心態。

他說，靠房地產賺到的被動收入，才是人致富的關鍵，但現在房市頗有居高思危的氛圍，如果想要投資，不能只專注重大建設、交通利多等，若用「穩定收益」勝過「增值效益」來投資，自然就不擔心房價漲跌。

市場瀰漫房市下修的緊張氣氛，即便如此，當房價下跌時，你真的有錢買房了嗎？頭期款湊足了嗎？理財專家就說，真正的「省錢」其實是省去「不必要」的開支，而不是搞到縮衣節食、勒緊腰帶地過生活，往往讓人漏財的，正是那些根本不必要的花費。認清了這點後，財經部落格專家艾爾文提出4個我們生活中常忽略的細節，唯有常常提醒自己、並反覆練習，才能為自己累積財富。

1. 不要對投資太樂觀　保守才走得長久

靠著超過88萬筆的實價登錄買房，這應該夠準確了吧！很抱歉這裡面還是有許多的陷阱與迷思，像是扣除車位後重新拆算，有可能一差就上百萬，另外像是新屋的實價登錄恐怕價差差很大，甚至一個社區的價格，並非所有價格都出來，部分房價仍不透明...，這得有不少準備工作才能省下你的買房本。

實價登錄查詢結果中，下方有一個「交易明細」，有時會有詳細一點的買賣情況。(截取自內政部實價登錄系統)

假若想當包租公，其實未必要從都會區著手，尤其現在觀光產業發達，連屏東墾丁、外島小琉球、金門的房地產都相當火熱，而且隨著港澳、陸客帶動，加上本地台灣人也愈來愈愛小旅遊，民宿商機更是蓬勃發展，這也掀起一股住宅改裝民宿熱潮，尤其離島拼旺季商機，整年可破百萬元年收，遠比坐辦公室效益來得高。

投資客慶仔說，投資的技巧在掌握心法，能了解房地產特性就不會只想在都會區投資房產當房東。尤其大台北地區租金報酬率遠低於鄰國，已經不符投資收益原則，但是在郊區甚至是風景區，卻因觀光休閒產業帶動，加上港澳、陸客每年都成長，住宿收租就是很關鍵的商機。

致富的關鍵，在於理財，是廣為人知的道理，但說的容易做起來卻很困難，根據求職網站的調查，有39.1%的上班族表示，現在投資理財還呈現虧損的狀態，整體來說，大部分上班族對自己理財成績並不滿意。專家認為，理財需要持之以恆，但偶而懶惰遇到阻礙乃人之常情，因此提供3招來對付理財惰性，幫助自己回到正常的軌道。

改用手寫記帳

景氣歹歹，薪資成長已停滯了16年，假如你有一筆錢，你會拿來創業，還是買房呢？最近有網友就在批踢踢實業坊發文向網友請益，夫妻倆目前月收入加總起來約6萬多，名下皆無房產，與公婆同住，公婆準備了200萬元的購屋金，讓小倆口早點買房成家，然而，先生想創業，太太卻想先買房。

網友tiffanyC說，先生月薪3萬5，自己則是3萬2，目前夫妻倆與公婆同住，不僅省下房租，公婆還準備200萬元給小倆口作為購屋金，希望他們能早日自立買房，但先生認為受雇於人不賺錢，想要自己創業而萌生了加盟便利商店的想法，但太太tiffanyC覺得還是要先有自己的房子，與先生意見相左而深深困擾著……

從事旅遊業的李奇嶽，自大學的時候便利用打工積蓄加上高額貸款買下第一間套房，展開長達數十年的不動產投資之路，所買下的房子皆是作為長期投資，以收租為目的，絕不賣出。

李奇嶽憑著李奇嶽長年帶團的經驗，嗅出亞洲各國房市的敏銳度。(圖／大馬房東網提供)出亞洲各國房市的敏銳度。眼看台灣房價不斷哄抬，他更是毅然進軍日本、馬來西亞置產，主要原因是兩地的房價比台北市便宜、出租投報率卻是台北的兩倍，非常誘人。海外不動產投資所衍伸的問題很多，為了更好地解決置產需求，李奇嶽還與朋友合夥投資成立房東網集團，經營台灣人赴海外投資業務，曾幫作家吳淡如、藝人利菁等人到國外投資。

最近的油「混」很兇！頂新集團油品事業個個都在「混」，一件接一件出包、一錯再錯，這是大家從小吃到大、數一數二最信任的品牌，每次出事都有他，消費者全面抵制是必然，也讓其他食品業者警惕，餐飲事業是良心事業，不慎重把關必遭唾棄。

講這個跟投資理財有啥關係？趙姐很意外受邀擔任國壽教育訓練的自制電視節目來賓，才知道3年前出的書《基金贏家100招》，國壽業務員指定要訪，主題是基金的迷思，多數訪題是收集業務員的提問，果然很多人要問債券基金。美國可能明年第2季要升息，債券基金該怎麼辦？

我想一定很多客戶急著要贖回債券基金，或減碼債券部位，大家認知是升息預期造成債券價格下跌，對債券基金不利。趙姐回答很妙：這個問題基金經理比你更擔心，所以債券基金很多都用「混」的，盡可能幫投資人控制風險，可減持微調，但不必全撤出，由債轉股，股債並非雙方的替代品。

房市買氣冷，許多房市專家都認為除非賣方讓價才能增加成交機會，不過，也有專家提醒，就算議價空間加大，豪宅價1坪300萬，打個1折，很多人還是買不起，因此，在邊了解房市之際，更重要的是加緊腳步存款、理財，以下10個理財投資必須堅守的原則，趕緊檢視一下自己的理財之道是否有偏離正軌。

有效的投資理財，加緊存到頭期款是買房的第一步。

俗話說你不理財，財不理你，想要有效率的存錢其實還是有些「眉角」。理財專家也說，每月下來的薪水，有多少是流進別人口袋，又有多少能留在自己身邊，長久下來絕對是財富的差距。專家認為，增加儲蓄力最重要的觀念就是「先大再小」，也就是先從大錢開始省，例如在手機或其它較大開銷上省錢，會比每餐花費省個5元、10元還來的有效率。

先存大再存小

今年34歲的陳先生是擁有多年翻譯經驗的自由譯者，雖不是一般上班族，每個月收入起伏較大，但他總是用定期定額的方式扣款多檔基金，累積自己的財富；陳先生以翻譯財經書籍為主，工作的過程中剛好能吸收相關財經知識，也讓他擁有不錯的投資勝率；從2006年投資到現在，陳先生以投資基金、黃金為主，平均報酬率達15%。

閒錢投資 賺賠不影響生活

國人最愛的投資商品，房市和股市，根據中央大學台灣經濟發展研究中心調查，9月份信心指數居然雙雙下降，顯見民眾對於兩項投資的「錢」景保守看待。對於有些投資預算的民眾來說，投資停車位似乎是不錯的選擇，三立新聞曾報導，台中有建商曾買下舊社區地下一樓改建停車場，投報率有4%，比起租金投報率的1.57%高出許多。但如何估算出車位的行情呢？有三大簡易估算法。

1.平面車位：車位價格隨著房價區域行情而有所變動，根據房產部落格專家分析，計算方式通常是「當地房屋單價乘以3到5倍，等於平面車位價格」。如果是房價炒得過高的區域，倍數要選擇低的。例如大安區平均房屋單價是每坪100萬，那平面車位就落在300-500萬左右，和實價登錄的價格相去不遠。

只還利息不還本金的寬限期真的好用嗎？有專家指出，其實這種還款方式未必適合所有人，建議自住客使用前還是好好衡量一下，以免操作資金槓桿失靈而淪為屋奴，甚至房子遭到法拍！不過，若為以下三種類型的購屋族群，則不盡然。

何謂「還息不還本」的寬限期？指的是房貸借款人在約定期間內，每月只需支付利息而暫不還貸款本金，通常是3到5年，待寬限期結束後，才會對貸款發放金額按照合約約定的本金利息平均攤還。

政府緊縮房貸後，緊接著來的還有房地合一實價課稅，央行也表明未來不排除升息的可能，買屋要準備的自備款越來越多，薪水階級的首購族買房的預算相形難估。如何湊足自備款？聯晚報導，不少銀行因為房貸緊縮，但其他業務相對放寬，靠著信貸、壽險綁房貸等產品，可以拉高自備款的數目，不過風險不少，民眾要特別留意。

房貸綁信貸

獨居老人向來是租屋市場最難租到房子的族群，據統計九成房東不願租給老人，其實隨著房價高漲有正當工作，且有付租能力的大叔，也面臨無房可租的困境，房東認為除了怕事後出狀況，另外就是買不起租屋的人越來越多，一把又一把年輕又有付租能力的人，當然相對擠掉有固定收入的中年男子，更何況是65歲以上的老人家？德明財經科大不動產投資與經營副教授花敬群表示，目前租賃住宅市場有報酬率低、糾紛機制差以及居住權沒保障三大問題，看來若不趁房價鬆動嘗試存錢買房，以後恐怕連房間都租不到。

中國醫藥大學通識教育中心教授何秉樺，從德國學成歸國要在台北租房子，聯合報採訪時何秉樺說簽約時聽說房東原本已答應要租給另一位獨居老人，但一聽他是教授，馬上毀約把房子租給他。「這種行為在德國是犯法的，」何秉樺十分訝異，而同一篇也說到德明財經科大不動產投資與經營副教授花敬群也表示，有三大問題，讓租賃住宅市場無法有效推展。

一個人買一戶風險高，多人買一戶就降低風險了嗎？有人為降低購屋門檻而「集資買房」，甚至集資「炒房」，但專家及業者都提醒民眾，集資買房不可能沒有風險，若房價下跌或管理者惡意詐欺，將會使出資者血本無歸。況且，近日財政部也表示，會連帶追查集資購屋，以防堵逃漏稅的行為。

降低購屋門檻　連帶降低投資風險？

全球億萬富豪又多了155名，達到歷史紀錄的新高人數！儘管全球經濟在一個低點，但身價10美元的億萬富豪們資產卻還在陸續累積，根據最新的調查，這2325名有錢人的資產上升了12%，全部財富總和還超過了道瓊所有上市公司的資產總和。然而你可知道，這些富豪的投資結構，比重最高的竟然是「現金」，佔淨財富兩成。

根據財富研究機構Wealth-X和瑞銀(UBS)發佈的“億萬富翁普查”(Wealth-X and UBS Billionaire Census)指出，全球億萬富豪持有的現金，比手中房地產的價值還高，平均每人現金在6億美元左右，而房地產僅佔了現金的四分之一，約價值1.6億美元。顯示出富豪們對市場相當沒信心，錢都掌握在手裡更安心。

房市多空交雜，屋主寧願慢慢等，買家也轉趨保守，有房仲業者預估今年成交量將跌破30萬元防線，Q4是決定房價是否反轉的關鍵！即便房價如期下跌，自住客的你真做好準備買房了嗎？房產專家就表示，無論房價漲跌，其實都能進場買到超值好屋，此話怎說，且讓專家逐一說清楚、講明白。

買房講求緣分　遇到屋主急售就撿到便宜

一份最新調查指出，現在四分之一大學生沒有理財觀念，尤其是在高房價時代裡，若沒有住在家裡，在外租屋的租金就成了很大的一筆開銷，加上現在薪資零成長，若沒有財務觀，出了社會反而會更辛苦。有理財專家就建議，大學就要先打好理財知識的基礎，不要被存款數字給限制住，以為沒有積蓄就不用理財，因此建議大學生有現在馬上就要去做的五種理財行為。

不論你是大學生，或是已經畢業的社會新鮮人，富朋友理財筆記站長艾爾文提出的五項建議都能受用。

提到投資這件事，如何保值同時增加投資報酬，是每個人可能都會面對的難題。

亞洲市場已日益富裕，各市場推出的投資產品也日趨成熟；大陸存款戶除理財產品外，還有網上理財基金可選擇；越南農民買入黃金和美元來管理貶值風險；香港存戶持有人民幣已占資產1成；台灣人深受有土斯有財觀念影響，傾向購買不動產保值。