【有錢人養成術】-會賺錢是教出來的！

政府打房不斷加上房地合一議題逐漸發酵，房仲業者認為今（2014）年下半年房市將形成投機客退場、自住客決定房市走向的新態勢。眼看房價鬆動訊號越來越明顯，專家認為，自住買房其實不用太在意未來的房價漲跌，現階段進場時，最重要的就是掌握「買得起、住得到、租得掉」的3大購屋原則。
 

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國人最愛的投資商品，房市和股市，根據中央大學台灣經濟發展研究中心調查，9月份信心指數居然雙雙下降，顯見民眾對於兩項投資的「錢」景保守看待。對於有些投資預算的民眾來說，投資停車位似乎是不錯的選擇，三立新聞曾報導，台中有建商曾買下舊社區地下一樓改建停車場，投報率有4%，比起租金投報率的1.57%高出許多。但如何估算出車位的行情呢？有三大簡易估算法。
 

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只還利息不還本金的寬限期真的好用嗎？有專家指出，其實這種還款方式未必適合所有人，建議自住客使用前還是好好衡量一下，以免操作資金槓桿失靈而淪為屋奴，甚至房子遭到法拍！不過，若為以下三種類型的購屋族群，則不盡然。
 
何謂「還息不還本」的寬限期？指的是房貸借款人在約定期間內，每月只需支付利息而暫不還貸款本金，通常是3到5年，待寬限期結束後，才會對貸款發放金額按照合約約定的本金利息平均攤還。

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房市多空消息交雜，看得購屋族是霧裡看花，越看越花，不知從何下手，該不該現在進場，深怕自己買不到最低點！不過，在負擔能力足夠的前提下，其實有3種類型的人是可以不用理會景氣多空，現在進場，早買早享受。
 
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，今年房市在政策管控下，買氣確實處於盤底階段，不過隨著經濟景氣向上趨勢確立，且政府打房已見效，短期投資的情形已在市場上銷聲匿跡，房市回歸供需基本面。

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政府緊縮房貸後，緊接著來的還有房地合一實價課稅，央行也表明未來不排除升息的可能，買屋要準備的自備款越來越多，薪水階級的首購族買房的預算相形難估。如何湊足自備款？聯晚報導，不少銀行因為房貸緊縮，但其他業務相對放寬，靠著信貸、壽險綁房貸等產品，可以拉高自備款的數目，不過風險不少，民眾要特別留意。
 
房貸綁信貸
 

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房市買氣冷，許多房市專家都認為除非賣方讓價才能增加成交機會，不過，也有專家提醒，就算議價空間加大，豪宅價1坪300萬，打個1折，很多人還是買不起，因此，在邊了解房市之際，更重要的是加緊腳步存款、理財，以下10個理財投資必須堅守的原則，不妨作為參考。

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獨居老人向來是租屋市場最難租到房子的族群，據統計九成房東不願租給老人，其實隨著房價高漲有正當工作，且有付租能力的大叔，也面臨無房可租的困境，房東認為除了怕事後出狀況，另外就是買不起租屋的人越來越多，一把又一把年輕又有付租能力的人，當然相對擠掉有固定收入的中年男子，更何況是65歲以上的老人家？德明財經科大不動產投資與經營副教授花敬群表示，目前租賃住宅市場有報酬率低、糾紛機制差以及居住權沒保障三大問題，看來若不趁房價鬆動嘗試存錢買房，以後恐怕連房間都租不到。
 
中國醫藥大學通識教育中心教授何秉樺，從德國學成歸國要在台北租房子，聯合報採訪時何秉樺說簽約時聽說房東原本已答應要租給另一位獨居老人，但一聽他是教授，馬上毀約把房子租給他。「這種行為在德國是犯法的，」何秉樺十分訝異，而同一篇也說到德明財經科大不動產投資與經營副教授花敬群也表示，有三大問題，讓租賃住宅市場無法有效推展。

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投資房地產的樂趣就在於任何地區、任何一種物件，都有可包裝賺取租金報酬的機會，問題就在於你有沒有腦袋靈活運用。投資客慶仔就分享了一個墾丁風景特定區的農地變身，每年可賺百萬元的案例，最大的投資門道，就在於幾乎沒有人要買無開發價值的特定區土地，但改做觀光露營區賺遊客的錢，價值截然不同了。
 
慶仔說，墾丁的風景特定區規範不得破壞自然景觀，加上墾丁容易有落山風，因此一般農作物幾乎無法存活，惟獨洋蔥是在經過落山風吹襲後，反而更加甘甜紮實，也因此洋蔥就是恆春的重要特產之一，只是，農地要靠種洋蔥賺錢，恐怕買地的錢都不夠回本了，但換個做法，結果就會不一樣。
 

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一個人買一戶風險高，多人買一戶就降低風險了嗎？有人為降低購屋門檻而「集資買房」，甚至集資「炒房」，但專家及業者都提醒民眾，集資買房不可能沒有風險，若房價下跌或管理者惡意詐欺，將會使出資者血本無歸。況且，近日財政部也表示，會連帶追查集資購屋，以防堵逃漏稅的行為。
 
降低購屋門檻　連帶降低投資風險？
 

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全球億萬富豪又多了155名，達到歷史紀錄的新高人數！儘管全球經濟在一個低點，但身價10美元的億萬富豪們資產卻還在陸續累積，根據最新的調查，這2325名有錢人的資產上升了12%，全部財富總和還超過了道瓊所有上市公司的資產總和。然而你可知道，這些富豪的投資結構，比重最高的竟然是「現金」，佔淨財富兩成。

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遇到資金周轉不靈，這時候手頭上有間房子就很好用了！有民眾會考慮將手上還有貸款的房子拿去向原銀行增貸，甚至是再找另一間申請貸款，即所謂的「二胎」房貸。然而，怎樣的情況分別適用於增貸或二胎？
 
房貸（表格）
 

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房市在接連不斷的政策衝擊下，現在連商辦也撐不下去！才剛進入第4季，就有多筆重量級商辦大樓求售，而近來最為轟動的就是國泰蔡家的三公子蔡鎮宇，要把手上內湖五期的「V Park」商辦大樓賣了，不禁讓人懷疑是否連近來交易熱絡的內湖也有隱憂？甚至會衝擊所謂的「商業住宅」？專家就提醒不論是好商辦、混合商辦，基本都要符合五大要點。
 

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