【有錢人養成術】-會賺錢是教出來的！

因應繳學費、報稅等需求 暫存閒置資金賺利息

過完年，手邊多餘現金要回存銀行，銀行主管建議，因年後逢繳學費、5月報稅等資金需求，回存帳戶前，可視個人資金調度做好配置，搭配一些銀行年前順勢推出台幣活存到1年期不等的高利商品，讓暫存閒置資金發揮最大功效。

銀行主管指出，農曆年後就是開學繳學費、安親班費用的日子，因為馬上要用錢，部分資金需求可暫存在活存帳戶中，緊接著5月報稅日子，可以選擇2~3個月短天期定存。

奢侈稅上路之初，坊間流傳許多「避奢方式」，甚至不少民眾賭國稅局根本沒有足夠人力地毯式查稅，沒想到如今國稅局愈查愈有心得，前幾年僥倖逃漏稅的投資客，如今都得面對補稅命運，國稅局特別舉出5個查獲常見案例，包括人頭、假贈與真買賣與倒填契約日期等。

財政部北區國稅局指出，依據奢侈稅5條第1項，若所有權人與其配偶、未成年直系親屬，僅有1戶房產，切辦妥戶籍登記、持有期間沒有出租使用，則不課徵奢侈稅。不過，國稅局卻發現許多民眾利用名下無房產的親屬作為人頭，卻仍逃不過遭補稅命運。

國稅局舉出5項案例，第1、假買賣：曾有A投資客以B名義取得法拍屋，僅持有6個月內，為轉手墊高價格，假買賣給C，最後由C出售第三人，但國稅局查出，A、B兩者名下沒有不動產以及收入所得，實際簽訂買賣契約、資金來源與獲利都是A君的行為，因此A遭補稅78萬元並處以罰鍰。

房地合一因內閣總辭生變，房市前景不明，豪宅市場也出現「快閃族」。根據實價網站揭露，台北市有豪宅交屋僅4個月便轉手，帳面上獲利高達3480萬元，獲利幅度超過3成。

根據實價網揭露資訊，今年5月，北市博愛特區內豪宅「揚昇君臨」23樓交屋，坪數142.4坪，總價1億400萬元，每坪實價約73.22萬元，不過，大手筆買下不到半年就出售，9月時實價網又揭露同一戶出現成交，金額1億3880萬元，每坪實價約97.72萬元，短短4個月就賺大約3480萬元，獲利超過3成。業者接受自由時報採訪時表示，若是自用住宅則免課奢侈稅，但是如果該戶是非自用住宅，恐得被課徵約2082萬元的奢侈稅，獲利將大幅縮水。

其實類似的節稅手法還有一樁，日前實價揭露「信義之星」每坪189萬的成交紀錄，賣方分別為特力集團董座李麗秋，以及代表人為特力法人董事李愛珍的秋記投資開發，買方則是力雄股份有限公司，該公司董事長為李愛珍，顯示買賣雙方均來自同一背景，有房仲業者當時就推測，此筆「左手換右手」的交易應是以節稅為考量。另外，由個人名義將房產轉到公司名下，再由子女擔任公司法人代表，等於間接持有該豪宅，也能省下10%贈與稅。

台北市長柯文哲因選舉期間透露向父母借錢買房，日前遭人向國稅局檢舉，柯P更不滿政府選擇性查稅，房產業者認為，是否有針對性不得而知，但近年國稅局對房地產交易查稅，嚴密程度幾乎可用天羅地網形容。而過去國人喜好以不動產贈與來節稅，房仲業者提醒，此舉雖然省了贈與稅，但未來賣屋將面臨驚人的財產交易稅，若改以現金方式贈與，所繳的稅額比前者還要省下不少。

近來國稅局查稅動作頻頻，永慶契約部資深經理陳俊宏在聯合報表示，現在連很多第二手房產交易也被查，原因是國稅局查到第一手交易資訊後，擁有出售價格和對象等資料，繼續追查到第二手、第三手。查稅動作如同串肉粽一樣，只要沒有按實際獲利申報，幾乎都會被查。

在國稅局積極查稅動作下，首當其衝除了經常買進賣出的投資客外，便是喜好以不動產贈與給子女的民眾。陳俊宏表示，國內不動產贈與風行，是因為不動產贈與課稅以公告現值為基礎，而公告價值通常只有市值的3～4成，比起現金贈與確實可省下一大筆錢，實價登錄上路後，贈與房產雖一樣用公告現值計稅，但未來出售後的獲利，需以出售價格減去申報價格，稅額相當驚人。

近期台北市長柯文哲父母傳出被「民眾檢舉」，質疑柯爸曾出資1000萬元幫柯文哲夫婦買房，有逃漏贈與稅的嫌疑，遭到國稅局查稅，國稅局甚至要求柯爸提出當初的借據，證明是「借貸」而非「贈與」。對此，國稅局表示，並未強制要求出具借據，因為能否佐證「具體償還」才是關鍵。

台北市長柯文哲4年前花2000萬購屋，其中1000萬是來自父親柯承發，遭到北區國稅局約談，要釐清是否有逃漏贈與稅。如果無法證明是「借貸」，可能將被追討78萬的贈與稅。而柯P父母在9日也帶上存摺到國稅局說明，並提供匯款、支付利息證明，但國稅局仍要他拿出當初的借據，讓柯媽不禁抱怨「借給孩子誰寫借據」。

柯媽的一席話，想必道出不少父母心中的困惑，擔心是否借錢給小孩買房沒有借據，就會被國稅局認定是贈與行為。北區國稅局局長李慶華表示，「借據最不可信」，因為親子間假造借據太容易，最好還有其他事證可證明錢是父母借的，例如匯款、存摺或支付利息等證明。若能提出，就可被認定是借貸，反之，若資金流向呈現「有借無還」，就會被視為贈與。

房市投資客退場，買方市場以自住換屋、首購為主力，對買房新手來說要做的功課很多，要注意的細節也不少。資金方面，除了好不容易存到的頭期款，還要留意買房的隱形成本，通通都準備好了，才不會差臨門一腳，與好房擦身而過。

買房除了準備足頭期款，隱形成本也得備妥。優美地產企研室召集人葉立敏在《好房網雜誌》中提醒，購買中古屋除了自備款與房貸，還有仲介費、代書費、過戶費、稅金、規費等款項。

通常仲介服務費以總價的「買2賣4」計算，也就是買方支付房屋總價的2%、賣方4%為服務費，但可談讓價，以總價1500萬房子為例，買房仲介費即為30萬元；代書費分土地與建物兩筆，每件行情價在6,000~10,000元。

2014年房市買氣低迷，雙北市可能創下23年來最低交易量紀錄，也因此牽動屋主開價出現鬆動，「降價」成為成交最重要關鍵。屋主開價得思考如何才能吸引買方，對買方來說也是一個學問，除了以實價登錄，還有甚麼資料可做為買方開價參考呢？

買房市場來臨，有專家曾說「以實價登錄行情，大膽砍7折談起」，不過，許多第一線的房仲業者認為成功機率不高，「換做你是屋主，你願意嗎？」。因此，合理的開價，也是買方應該做的功課。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛在《好房網雜誌》中表示，去(2014)年議價率約在9~15%之間，不過，預估今(2015)年議價幅度可能會往上再加3%。

黃舒衛建議，買方出價時除了可以參考近期的實價登錄行情，也可以「2年前成交行情」當指標。以台北市為例，根據好房網資料，2012年12月平均單價為59萬元，2014年12月為65萬元，相差幅度約9%，與近期的成交行情符合。買方再以兩年前的行情下修5~10%作為開價，成交機率會比較高。

2014年全台房市只能用一個「慘」字來形容，市場買氣不佳，賣壓也日漸沉重，來到2015年，情況如出一轍，房市依然面臨許多利空考驗，從學者、業者到各大行庫，無不看壞今年房市，房價下跌已成各界共識。業者認為，賣方如不趕緊降價求售，就好比溫水中的青蛙。專家則說，按照目前的氛圍來看，降價至少要破2成，才找的到人來接手。

今年房市持續受到房地合一、升息變數和房貸緊縮等影響，買氣結冰，房市已反轉向下，加上建商搶照使推案量暴增，部分地區面臨「多殺多」，恐讓房價持續下跌。戴德梁行總經理顏炳立分析，在自住客觀望、投資客收手下，今年黃區房價將跌5%~10%、蛋白區跌破10%。銀行業者也悲觀看待，蛋白區恐下跌10~15%。而淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則認為，台北的蛋白區預計會有最高20%的跌幅。

「房子賣不動」，道出所有業者的無奈。眼前成交量遲遲不見起色，正是因為賣方「太硬」，仍堅持價格，而買方還在等合理價格出現。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，現在越晚賣獲利越差，建議屋主及早脫手，避免資產下跌而造成損失。顏炳立也呼籲，房價「溫和下修」趨勢不變，誰不趕緊降價變現，就是溫水中的青蛙，最後要逃已經來不及了。

每每央行都喊說要升息，結果多半是雷聲大、雨點小，警告市場意味濃厚，不過，要是哪天利率不再低了，是否想過就目前家庭的經濟狀況負荷得了嗎？有專家歸納出一條簡單的公式，便可輕鬆算出家庭收支的房貸壓力究竟有多大。

房產投資客越來越難賺了？國稅局針對「經常性」買賣房地產的民眾課徵個人營利所得稅，有位賣出10幾間房的屋主不僅沒賺還賠錢。不僅如此，國稅局也嚴格執行查稅，房仲業者表示，投資客、豪宅交易都是查稅主力，且採用較低的房屋評定現值申報，都容易成為查稅的目標。

某會計師事務所的負責人向《工商時報》透露，有位客戶之前賣出售手頭上10幾間房子，但不但沒賺錢還要倒貼。因為只要被稅捐稽徵單位認定是「經常性」買賣房地產，就會被課徵高額的個人營利所得稅，甚至可讓投資客無利可圖，且從今年開始，個人的所得稅率也提高到45％，若未來再加上房地合一，對投資客的殺傷力更大。

此外，國稅局查稅的態度也越來越嚴謹，房仲業者徐佳馨向《聯合報》表示，實價登錄讓交易資訊更透明，賣屋若沒有申報財產交易所得稅，或不按實際獲利申報、採用較低的房屋評定現值，都容易被查稅。房仲業者陳建慶更表示，國稅局目前的查稅主力集中在投資客和高總價的豪宅上，若成交總價超過8000萬元、並用房屋評定現值申報，幾乎都會被查。