【有錢人養成術】-會賺錢是教出來的！

台灣都會區房市投報率幾乎見底，在國稅局加強查稅、財政部推動房地合一稅的影響下，資金開始轉移陣地，五年前開始掀起「錢」進東京。看好2020年奧運主辦城市東京的觀光商機，有業者推出飯店式公寓產品，提供買方免仲介費、免管理費、每年5天免費自住等優惠，房東不用怕房客欠租，還能降低空屋率，提高租金收益。

日本房市升溫加上日圓貶值，正在侵蝕投報率，東京房東網總經理李奇嶽指出，目前日本中古屋投報率約5～7％，新成屋更只有3～4％，導致小額投資者下不了手，精打細算的投資者也不能滿足。東京房東網因此擬定一種新策略，搭配時下熱門的居遊概念，推出使房東擁有更高且穩定投報率的飯店式公寓服務。結合飯店服務、便捷交通、出入自由的優勢，並解決東京嚴重的觀光旅館不足問題。

飯店式公寓源自歐洲，後盛行於美國，在日本也行之有年。有別於傳統「看得到卻碰不到」的海外置產，這種新策略讓房東不僅能賺取穩定租金收入，也能享受旅遊樂趣，入住自己的物件，李奇嶽說，推出一年來已服務1030位房客，住房率接近八成。像是摩天大樓林立的東京新宿區，是一般觀光客的住宿熱區，這裡就有東京房東網經營的「DOMO」民宿。

宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任分析，根據日本不動產研究所去年底針對123家大型機構調查顯示，超過四成受訪者對於東京的租金水準、市場價格及未來趨勢，均認為正處於擴張上升階段，尚未達到最高峰。預期配合首相安倍的經濟政策，及2020年東京奧運前眾多建設，有機會逐步邁向不動產景氣的高峰。

台經院副研究員劉佩真是2個小孩的媽，為了建立孩子的金錢觀，她自己網購凱蒂貓玩具收銀機，讓3歲大女兒可以在「玩交易」的過程中，了解萬物有價的道理，成功打造有趣的親子互動空間。

劉佩真是國內經濟研究智庫團隊中，少數的6年級年輕媽媽，專長在觀察國內不動產市場，她的先生、台經院景氣預測中心副主任邱達生擁有美國鳳凰城大學組織管理學博士學歷，熟知國內外經濟，外界好奇邱家2個小孩在「博士爸爸、碩士媽媽」的教育下，如何培養金錢觀？劉佩真笑說：「不要太刻意，愈一般的愈好。」

玩具不是貴就好

她表示，想要跟孩子有良好互動關係，同時培養小朋友的金錢觀，不一定要花大錢買昂貴商品才可達成，最近在網購平台上花不到300元買了玩具收銀機，搭配玩具紙鈔和巧虎教具，就可以和小朋友玩上好一陣子。

劉佩真說：「孩子一下子就長大了，對玩具的喜好程度可能隨時會變，不是貴的就是好的。」

少子化已是台灣社會現況，養老風險持續增加，壽險業者建議，媽媽們為自己規劃保單時，優先考慮長照險，包括腦中風、阿茲海默等需要醫療照護的問題，都可透過保險理賠及豁免保費機制，降低子女負擔。銀行主管則建議，在規劃資產同時也可考慮信託機制，減少爭產或人為因素，導致辛苦累積的資源流失。

理專表示，目前市面上的抗老保單主要可分4大類，包括遞延型年金險、即期年金險、長期看護險與終身醫療險等，其中長期看護險已有部分商品推出豁免保費設計，具有保本、消化長壽壓力的特色，成為業者近期力推的主力商品。

抗老保單分4大類

中國人壽副總蘇錦隆建議，隨高齡化社會帶來的風險，不論是全職媽媽、單親媽媽、職業婦女，都應重視長期照護對個人及家庭帶來的衝擊，提早做好保障規劃，善用將豁免保費列為保障項目之一的特定傷病保險，分散遭遇疾病或意外所致的特定傷病需特別照料的風險，以享有完善的醫療照護。

以「中壽心安心照護終身保險」為例，投保後享有終身保障，針對12項特定傷病提供1次性給付的「安心保險金」，即在被保險人於契約期間內，經醫師診斷符合保單所列之腦中風、癱瘓、阿茲海默等12項特定傷病，即給付保險金的25%。

根據波仕特線上市調所做「年輕世代基金理財觀念調查」，有il％年輕投資人的理財動機是為了打敗銀行定存，另外有8獥5的受訪者投資共同基金都是採定期定額投資基金。

世新大學財金系副教授郭迺鋒指出，在 F％的受訪者以定時定額方式投資基金，不難看出定期定額買共同基金獲得絕大部分年輕世代認同。

被問及「現在手中主要持有的基金類型」時，有超過3成以上受訪者持有全球股票型基金、比重最高，凸顯國內市場已無法滿足投資人理財需求，年輕世代資金布局全世界，成了既定潮流。

此次調查發現，受訪者選擇共同基金的方式，有am％看過去報酬率挑標的，其次是「手續費及管理費是否夠優惠」及「投資標的與市場未來潛力」，郭迺鋒說，顯示年輕世代在挑選基金上，沒有品牌迷思，只要績效夠出色，就具投資吸引力。

至於對基金虧損容忍度，有\P％受訪者設定停損幅度在ro％以內，比重最高，但是受訪者實際的操作績效，目前受訪者虧損幅度最大的基金以台股基金約gr％最高，郭迺鋒綜合各項調查分析表示，投資台股基金虧損較多，大部分都是以單筆投資方式進出台股基金。

周杰倫和新婚妻子昆凌陸續在英國、台北、澳洲舉行婚禮，但「憲哥」吳宗憲連3攤都未獲邀請，被傳說吳宗憲諷周杰倫不懂飲水思源；但說到綜藝天王吳宗憲，除讓人詼諧一笑的笑匠功力，另外就是讓人〝驚訝〞的投資手法，從當初投資餐廳、美食到投資LED事業等等，一度名下房產都遭到法拍，得靠租房子過日！不過2015新春開工露面，因為手上節目穩定，傳出他是現金付款買下信義區的一間豪宅。

其實吳宗憲過去，投資過不少房產，最著名的就是位在象山的挹翠山莊；豪宅一共三大棟，至少500坪，第一棟包括地下一樓的車庫，可以停6、7台車，如果連庭院也算進來，停十幾台車沒有問題，吳宗憲曾在這裡住了十幾年，主要是因為當年投資LED似乎不太妙，傳出資金周轉出問題，只好變賣，最後是由于美人透過朋友租別墅當攝影棚。

雖然到底入住哪棟豪宅，憲哥保密到家，不過據了解可能就是當初位在象山的挹翠山莊起家厝，不過因為他之前多次欠稅，去年才補繳400多萬稅金，導致他這間房子無法貸款，用現金一次付清，現在東山再起，憲哥的投資眼光，依舊讓人〝驚訝〞。

東協經濟共同體、WTO會員國之一的馬來西亞，成為近年國人海外置產熱區，但當所有資金集中於首都吉隆坡的同時，房價門檻已逐漸拉高。專家建議，不妨從看得到實際建設的新興開發區入手，換取更大增值空間，例如與新加坡有緊密關聯的依斯干達經濟特區，未來在捷運通車後，人口移入帶起購屋需求，捷運宅行情勢必走高。

依斯干達是由馬國、新加坡與中國政府合作開發的經濟特區；騏聿地產總經理周雋騏表示，當初中國改革開放之初，為了承接香港經濟效益特別設立深圳特區，兩地之間往來便利，房價卻有天壤之別，所以吸引大批港人到深圳買房，讓房產大幅增值。目前新加坡與依斯干達正重複相同模式，除了既有兩座跨海大橋，正在修建第三座橋及海底隧道地鐵，便利的通勤條件使數以十萬計的新加坡人選擇住進此區。

利用開放投資吸引外商，創造大量就業機會，進而帶動生活圈發展，產生人口居住需求，是當地政府主要發展方針。騏聿地產說明，依斯干達共分A、B、C、D、E五區，A區是長期發展已趨成熟的新山地區；又名「努沙再也」的B區被規劃為柔佛州的新行政中心、醫療中心與教育中心，成為國際化的豪華別墅勝地；至於C、D兩區是物流海運與工業區，E區為機場，皆不宜居住。

由於車程僅需半小時，且物價水平相差大，早在十年前，新加坡人就習慣到依斯干達區購物消費甚至買房。看好當地發展，美國微軟公司也在2014年斥資新台幣百億建設東南亞區域資料庫，其他像是電影城、公主港五星級酒店、日本境外首座凱蒂貓樂園、樂高樂園、憤怒鳥樂園，多所歐美名校進駐的大學城都陸續落成。

更重要的是，連接新加坡烏節路、依斯干達新山地區的「RTS新馬捷運」，新加坡段去年已經動工，新山段同時啟動招標，預計2019年第一階段將通車，完全切中了星國車價高、稅負重、油價貴及喜愛搭乘大眾交通工具的特性。周雋騏指出，當年雙北市捷運系統接通後，新北市房價一路飆漲，可以預期同樣的補漲效應在該區發生，未來捷運宅的房價爆發力不容小覷。

房地合一讓不少買房民眾退場觀望，包租婆藝人錦雯也表示，政策的變動讓她擔心賣屋成本會提高，即便手中有閒置資金也不敢再買房。而新版的房地合一稅制在經歷外界多次的批評後，不排除財政部會有從嚴的可能，單一稅率和免稅門檻都有機會提高。

歌手錦雯幾年前因緣際會買下新店一間18坪大的新成屋，出租後便用每月1萬3千元的租金來繳房貸，且因為地段不錯，房價也增值，目前行情已從買進時的每坪47萬元漲到60萬元，她準備等到價格好一點再出售。但身為包租婆的錦雯向中天新聞表示，政策一直在變動，若手頭上還有可動用的資金，她並不會再考慮拿來買房。她擔心如果再買進新房子，搞不好哪天會因為稅制改變，賣屋時要繳交高額的資本利得稅。

雖然房地合一讓屋主坐立難安，但外界普遍認為最新版本的房地合一太過寬鬆，近日財政部也舉行房地合一公聽會聽取各方意見，不排除有從嚴的可能，例如將單一稅率從17％提高為20％，或提高自用免稅的門檻等等。

美食節目主持人阿嬌（本名謝雅琳）不只會尋找好吃的食物，對房產投資也很有一套。買房特別注重感覺的她，10年前和老公劉仁淇在新店買了一棟透天別墅，目前已增值了1500萬元；而在台南投資的透天厝也漲了一倍，不得不讓人羨慕她精準的投資第6感。

阿嬌因為偏好清新幽靜的生活環境，又講究房子一定要附帶車庫，位在新店山區一棟4層樓的透天別墅就成她的選擇。據中天新聞報導，10年前，夫妻倆以總價1000多萬元的價格買進100坪（含庭院）的生活空間，換算每坪12.5萬元，目前單價已漲到31萬元，整棟房子的增值空間高達1500萬元。

阿嬌說，買房時「感覺」很重要，她之前也因緣際會的在台南買了間含一樓店面的3層透天厝，目前也漲了將近一倍。阿嬌也建議想買房的年輕人，可以多關注政府補貼專案，平常把收入分成兩份，一份儲蓄，另一份用來投資基金或股票，以賺取穩定的配息。如果存到第一桶金，雖然金額不多，還是可以看小間一點的物件，千萬不要去追求超出自己能力太多的房子。

名模張景嵐之前在網路上被封為新一代宅男女神，年收入估計破七位數，不過她卻超級省，不亂買名牌，而且還會用手機APP記帳，她說因為她的理財哲學是和經營之神王永慶學的，就是「賺一塊錢不是賺，要省一塊錢才是賺！」

穿著一身白色長禮服，中間透視露出小蠻腰，名模張景嵐像仙女一般亮相，是新一代宅男女神，不過她倒是個想法保守的小女生，恪守經營之神王永慶的理財哲學，「省一塊錢，才是賺！」張景嵐說：「我自己平常的積蓄，比如說每個月的薪水，我會1／3存起來，只會花到1／3的薪水。」

能省則省，張景嵐身上也很少有名牌包或是名牌飾品，就連租房子也租到全棟最便宜的價錢。張景嵐說，她都會跟房東說會幫他打掃很乾淨，「包括窗簾、流理台、陽台和洗衣機等等，會幫他維護得很好，希望他可以算我合理的價格，所以其實我的房租都比那整棟便宜了4至5千元。」

房租算得精，就連曾經為了買一張價值1萬6的按摩椅，也是算了又算，對比原本一年按摩費用可能高達3萬1，才牙一咬願意購買，超級節省就是為了想在5年內順利買房。她表示自己幾乎每天都在網路上看房子，然後自己也會請問一些比較好的房仲朋友，請他們告訴自己房價的資訊。有些房仲朋友會覺得木柵是台北市的淨土，但是張景嵐本身比較喜歡捷運藍線。

目標存到頭期款200萬就能晉身有殼一族，張景嵐的買房夢，應該不遠了！

買預售屋比較沒保障嗎？近來出現不少民眾因為碰上財力不佳的建商倒閉，進而發生房子遭到法拍的悲劇，其實早在二○一一年五月起內政部就推出了「預售屋履約保證機制」，而種類更多達五種，民眾買屋的時候，其實可以根據契約內建商載明的金融信託機構，查詢繳交的價金是否進到信託專戶內，讓繳納價金專款專用，保障自己的權益。

根據內政部地政司發布的預售屋履約保證方式，共分為「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，以及「不動產開發信託」等五種。以建商採用最多的「不動產開發信託」為例，就是建商或起造人，將建案土地及興建資金信託給金融機構或經政府許可的信託業者執行履約管理。

民眾怎麼自保或是注意呢？專家表示其實有3個方式，首先可以在看屋時詢問建商是否有「預售屋履約保證機制」，第二則是要簽約時，要建商提供「不動產開發信託」的證明文件或影本存查，當然最重要的是第三點，消費者也可隨時查詢自己繳交的費用，並根據契約內建商載明的金融信託機構，查詢繳交的錢的確進到信託專戶內。

根據人力銀行調查指出，年輕人面對高物價，多半入不敷出，有8成7的民眾有省錢計畫，7成會省下交際應酬以及休閒娛樂費用。但這樣縮衣節食能省下多少錢？答案是3500元。日本財務規劃師在其著作中，開宗明義就寫到「不懂花錢，就存不到錢」。

首要工作就是檢查自己的錢包，如果有下列五大跡象，則代表你離有錢人還遠得很！

1.錢包變形

2.錢包膨脹鼓起

3.鈔票、發票、收據通通放在同一個夾層

不少資產階級父母會透過小孩名字買房，或是在子女成家時贈與房產作為新居，不過，近年卻出現不少在房產贈與移轉後，子女轉售、增貸揮霍，甚至不願侍奉父母的狀況，資深代書就說，除了有錢人喜歡使用信託，一般家庭父母更應該學習善用信託自保。

建國資產管理總經理劉坤圖指出，不少父母會利用子女名義投資購屋或將房產贈與給小孩，不過，為了避免小孩擁有房產後揮霍、拿去亂借錢，通常會再辦理信託回到父母名下，未來除非父母塗銷，否則即便小孩是所有權人與居住者，但並不能移轉房產。

但他提醒，房屋的信託規劃內容應該寫好，例如父母保有買賣、貸款、分割及合併權利，等於父母還是可用受贈者的房產進行貸款、買賣。至於因為房產進行信託，一般來說，持有稅會由父母支付，但信託契約中可註明相關稅金由受贈者支付。

劉坤圖說，現在不僅有錢父母已經會善用信託，連一般名下只有1間房產的家庭，也會利用信託保障自己，尤其若房產有信託，法院雖可查封，但卻不能強制執行，因此像是有不少從事運輸業的人，會透過信託為自己添一份保障。