【有錢人養成術】-會賺錢是教出來的！

市場瀰漫房市下修的緊張氣氛，即便如此，當房價下跌時，你真的有錢買房了嗎？頭期款湊足了嗎？理財專家就說，真正的「省錢」其實是省去「不必要」的開支，而不是搞到縮衣節食、勒緊腰帶地過生活，往往讓人漏財的，正是那些根本不必要的花費。認清了這點後，財經部落格專家艾爾文提出4個我們生活中常忽略的細節，唯有常常提醒自己、並反覆練習，才能為自己累積財富。

1. 不要對投資太樂觀　保守才走得長久

靠著超過88萬筆的實價登錄買房，這應該夠準確了吧！很抱歉這裡面還是有許多的陷阱與迷思，像是扣除車位後重新拆算，有可能一差就上百萬，另外像是新屋的實價登錄恐怕價差差很大，甚至一個社區的價格，並非所有價格都出來，部分房價仍不透明...，這得有不少準備工作才能省下你的買房本。

實價登錄查詢結果中，下方有一個「交易明細」，有時會有詳細一點的買賣情況。(截取自內政部實價登錄系統)

藝人卓文萱現在也是有殼一族了！她今天（22日）受訪時透露，因為出道以後最大的夢想，就是要讓家人過得舒服一點，總算在兩年前，看中新北市中永和的一間中古屋，以每坪約40萬的價格，買下40多坪的房子，現在就和家人住在一起。

卓文萱最近剛發行新專輯，歌曲旋律超級洗腦，她更為了新歌瘋狂練舞，工作上是拚命三娘，其實就是想要努力賺錢，孝順父母，「爸爸媽媽就是會希望說有自己的房子，我是希望我的願望是，爸媽在我們小時候就是拉拔我們長大，現在長大了有能力了，我會希望就是讓他們過更好的生活。」

國內游資充沛，但政府打房風聲鶴唳，資金無處可跑，轉向海外不動產尋求更高報酬，風土民情親切、地理位置又不遠的日本東京，於是成為國人投資熱區；但在一窩蜂前進東京當包租公前，有些功課一定要做，才可能成為海外投資贏家。

是什麼魅力，讓這麼多人捧著錢到東京當房東？全國不動產董事長葉春智分析，在首相安倍的經濟政策三支箭射出後，使得日幣大貶吸引外資投資、大量興建公共設施刺激民間投資及設立包含東京在內的六大經濟特區，不但景氣逐漸回溫，沉靜許久的東京不動產市場也再度活絡，2020年舉行的東京奧運更對房市有推波助瀾之效，公司10月才成立海外不動產事業處，短短時間就有400組客戶參加投資說明會。

買房貸款並不保證可以貸到八成！儘管政府打房猛烈，但其實對首購族還是相當「禮遇」也保障，不論是在貸款成數或利率等。但許多首購族在買房時，卻習慣用自備兩成來計算頭期款，但到了銀行審核房貸時，才發現卻貸不到八成，這時多出來的房價要去哪裡找錢來補？其實找房貸，除了多跑幾家銀行比較外，也要抓準銀行房貸的審核標準的兩大重點。

關於銀行房子鑑價問題，資深投資客帥過頭也在批踢踢實業坊上分享銀行貸款經驗，「銀行基於道德問題，不貸給薪水低的人，不貸給投資客，不貸給路邊攤的老闆。」想要增取更多核貸成數，建議多跑幾家銀行，但不要隨便給人拉聯徵，就會發現，一樣的房子不同的銀行，有銀行願意最低貸五成、六成，最高的卻願意貸到八成一。

買房錢不夠要和銀行打交道，但是要靠銀行補足不夠的「房錢」，在談好成數及利率後，對保的功夫可要十分留意！不僅基本就要問清楚房屋貸款的利率、彈性還款期限、貸款年限及違約金的相關規定，像是撥款時不得接受建商單方面要求甚至連收入的寫法都得要留意再三，專家說如果還未過戶，或是驗屋根本不過，靠這「三個眉角」就有可能就有降低糾紛，避免了和建商上法院的麻煩。

一般來說如果買房在跟銀行專員談好成數及利率後，銀行就會開始去做房屋鑑價的動作，並將鑑價結果及成數利率上簽，等簽准下來就要進行所謂的對保，這不僅是銀行確認是否出自保證人本意，與留存印鑑相符等程序，也是民眾對於買房這件幾百幾千萬的權益保障。

假若想當包租公，其實未必要從都會區著手，尤其現在觀光產業發達，連屏東墾丁、外島小琉球、金門的房地產都相當火熱，而且隨著港澳、陸客帶動，加上本地台灣人也愈來愈愛小旅遊，民宿商機更是蓬勃發展，這也掀起一股住宅改裝民宿熱潮，尤其離島拼旺季商機，整年可破百萬元年收，遠比坐辦公室效益來得高。

投資客慶仔說，投資的技巧在掌握心法，能了解房地產特性就不會只想在都會區投資房產當房東。尤其大台北地區租金報酬率遠低於鄰國，已經不符投資收益原則，但是在郊區甚至是風景區，卻因觀光休閒產業帶動，加上港澳、陸客每年都成長，住宿收租就是很關鍵的商機。

致富的關鍵，在於理財，是廣為人知的道理，但說的容易做起來卻很困難，根據求職網站的調查，有39.1%的上班族表示，現在投資理財還呈現虧損的狀態，整體來說，大部分上班族對自己理財成績並不滿意。專家認為，理財需要持之以恆，但偶而懶惰遇到阻礙乃人之常情，因此提供3招來對付理財惰性，幫助自己回到正常的軌道。

改用手寫記帳

買房不管是「先售後買」或「先買後售」，只要2年內符合4項要素，都可申請土增稅重購退稅，這對於換屋族來說，能省下了大多的土增稅費用，但是，許多屋主會以為只要2年內買或賣就符合標準，沒注意細節反而錯失了節稅機會。

高雄市西區稅捐稽徵處人員指出，民眾A詢問購買土地價值大於出售土地價值，且在2年內買賣，為何不能核退土地增值稅？關鍵就在於契約簽訂日期與申報移轉日的問題。

隨著近幾年投資的獲利，說起吳淡如，民眾的印象已經漸漸從文壇上的才女轉型為「財女」。早在大學畢業之後，吳淡如便在宜蘭用100萬元買下40坪大的公寓，1年後以240萬元賣出。30歲時更是憑著暢銷書的版稅，賺入人生的第一個1千萬元。然而吳淡如深深了解銀行存款並不能完美地解決未來的通膨，因此積極理財，通過各種分散投資來為自己賺入更大的財富。

2009年吳淡如以四十多歲的「高齡」生下愛女小熊。想到「孩子二十歲時，我都已經六十好幾了，能陪在她身邊的日子有多少？」因為不想老來還要讓女兒養，怕女兒辛苦，所以近來努力投資國內外房地產，屆時退休依然能夠依靠租金成為包租婆。