【有錢人養成術】-會賺錢是教出來的！

掌握「溝通、要求、落實」 賣場比價機會教育

與孩子互動，應掌握雙向溝通、提出要求、輕鬆落實3原則。

上班族滿心期待年終獎金，但不管年終獎金豐厚與否，除了應納所得稅外，還可能被迫額外繳交2％的「補充保費」。現行規定六種所得達一定金額以上須繳交補充保費，想省荷包，受薪族、兼差族、房東及銀行定存戶都有節稅的管道可利用。

二代健保於去(二○一三)年一月一日實施，果真為長期喊窮的健保大進補，但外界也一直批評補充保費超收太多。

「說話」是每個人每天都在進行的動作，看似稀鬆平常，但在生活中，卻有人因為話說得好、說得巧，而得到許多工作機會，甚至發展出完全不同的嶄新人生！《說中點．講重點，我就是能說動人：說出你的自信指數》作者王東明，因為掌握打動人的說話技巧，竟從一位路邊賣滷味的小販，一步步走入婚禮主持、各式活動企劃，最後成為各大企業爭相邀請的超級講師！

王東明回憶起小時候，參加演講比賽海選，一開口「各位校長、各位老師大家好…」，語畢，全場哄堂大笑，因為緊張的關係，凸槌講出「各位」校長，這樣的糗態讓小小年紀的他，蒙上一層陰影，從此開始害怕說話。

據昨（18）日召開的央行理監事會議，儘管如外界預期的，依舊維持1.875％重貼現率，不過央行總裁彭淮南仍以「隨時都有可能！」，提醒房貸族留意利率變動的風險，並強調貨幣政策基調仍為「中性」，暗示「貨幣寬鬆」已成過去式，隨著明年美國升息，台灣升息的腳步也越來越近，房貸族想要未雨綢繆，不妨試試以下2招。

一、 定存、活存不用太多　留3個月的家庭支出

年關將近，上班族最關心的就是年終獎金能領多少，據人力銀行調查今（2014）年年終獎金會比去（2013）年增加0.06個月。而辛苦一年的慰勞該如何妥善規劃，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為，與其面對環境帶來的通膨壓力，不如運用年終獎金「買屋抗通膨」，只要把握積少成多、交通建設以及挑選「三低」產品的原則，即能輕鬆購屋，同時也為自己存下第一桶金。　

人力銀行主管楊宗斌在中時電子報報導中指出，今年年終獎金的平均值為1.38個月，比去年的1.32個月增加0.06個月，以實質經常性薪資換算，約增加2200元。而在目前低利的環境下，銀行定存利率非常低，投資股市也非穩賺不賠，加上民生物資齊漲所帶來的通膨壓力，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為，不如將平日的存款加上年終成就往後的購屋自備款，大約4～5年就能存夠足額，對首購族而言，不僅存下第一桶金，同時也讓自身資產有增值的機會。

自2009年起，台灣掀起日本不動產投資熱潮，適逢次級房貸後的蕭條，又遭逢地震海嘯、首相更迭，而後安倍內閣上台射出「經濟三支箭」，引發日幣貶值，還有申奧成功加持，業者看好東京都心的不動產明年持續走俏，其他一線城市連帶受惠，台灣赴日置產並將走向團隊投資趨勢。

今年日本不動產市場依舊呈現價漲量縮的趨勢，依據Reins（東日本不動產流通機構）統計，東京都心不動產的平米單價較去年同期成長8％左右，但庫存一直在減少，這現象也反映在日本前20名大型建商的推案計畫中，除了野村和住友分別計畫增建9.3％和12.2％，其餘全部縮減，其中規模最大的三菱和三井，更分別有20.1％、23.7％的量縮。

央行理監事會議，儘管如外界預期的，依舊維持1.875％重貼現率，不過央行總裁彭淮南仍以「隨時都有可能！」，提醒房貸族留意利率變動的風險，並強調貨幣政策基調仍為「中性」，暗示「貨幣寬鬆」已成過去式，隨著明年美國升息，台灣升息的腳步也越來越近，房貸族想要未雨綢繆，不妨試試以下2招。

一、 定存、活存不用太多　留3個月的家庭支出

金管會表示，不動產貸款集中度偏高的銀行，在數量和貸款金額上已有明顯減少的跡象。另一方面，隨著貸款難度的提升，不少民眾會尋求房貸壽險來拉高貸款成數，壽險業者提醒，民眾投保時應優先注意「平準型房貸」和「遞減型房貸」的區別，並注意保障內容、保額和期程；但也有網友認為房貸壽險有許多附加條件，並不如想像中划算。

基於美國升息的可能性，金管會對國銀不動產貸款進行壓力測試，官員表示，在控管銀行不動產的貸款集中度方面已見成效，集中度偏高的銀行從100年的17家降至今年的7家，且到今年10月底為止，原本17家受控管銀行的不動產貸款金額已比99年底減少了471億元。

根據勞動部公布的「部分工時勞工就業實況調查」，今年打工族平均月薪僅1萬2385元，創10年來最低，而剛出社會的年輕人情況也沒多好，對於月薪22K的小資族，買房變成一種奢望。有專家建議，可以趁年輕做好資產分配，當策略正確後，財富就能慢慢累積。

日前瑞士洛桑國際管理學院(IMD)公佈世界人才報告顯示，台灣在「人才外流」的細項分析，較去年退步八名、排名50名，在亞洲國家中表現最差，台灣留不住人才，不禁讓人聯想到年輕世代面對過高的房價所得比壓力。

你現在的存款有到10萬塊嗎？根據周刊調查，35歲以下年輕上班族有近4成存款不到10萬塊，存款超過百萬的人也只有19%，歸究其原因，除了房價高、物價漲之外，上班族存錢效果不如預期，問題就出在投資理財。

商業周刊針對20歲至35歲年輕上班族調查，發現有39.1%的人存款不到十萬，若把存款11萬至30萬元的人加總計算，存款不到30萬的人有58.6%。雖然社會存在低薪問題，但事實證明仍有19%的人可以在35歲前存到第一桶金。

台北市有許多老屋因都更效益而身價大漲，但奢侈稅的網羅範圍其實也包含「都更宅」。國稅局官員表示，只有以「權利變換方式」分配後發回的房地產才有2年內出售免課徵奢侈稅的優待，而且要同時要符合遷入戶籍、提供非營業目地證明等相關條件，提醒民眾要特別注意。

「買老屋等都更」已成了房產投資的法則之一，但都更後發回的房地產並非完全和奢侈稅扯不上邊。國稅局官員向中國時報表示，如果賣出持有2年以內更新的都更宅，按照現行的法律規定，以「權利變換方式」實施分配後取得的房屋及其坐落基地，才不在奢侈稅的課徵範圍內，但同時也要辦妥直系親屬的戶籍登記，並提供非營業、出租用途證明等條件，才適用免稅。

看到房地合一可能延緩想買房？恐怕得踮踮自己的斤兩！因為政府祭出一連串打房措施，買方轉趨觀望，現在包括不動產龍頭的土銀，大型行庫當中的台銀、合庫及三商銀等，已經編列2015年房貸量預算「零成長」，另外像是華銀、彰銀及合庫還調整了房貸策略，有的是下調房貸額度，有的則是「儘量不做」非自用住宅貸款，銀行業者列舉了「5大因素」看淡房市景氣。

就銀行業者接受媒體訪問後的說法，包括不動產龍頭土銀、台銀、合庫及三商銀等大型行庫均指出，近來房市交易明顯萎縮加上選舉衝擊，買方轉趨觀望，即使目前選舉結束，未來還是有「6大因素」會造成房市景氣不振，其中包括現況類的房價已處高檔、利率將從谷底攀升以及明年容積率總量管制這三點，以及預估類的兩項，其中包括建商搶建潮可能導致房市供過於求，以及未來政府可能加重打房力道，所以考量前述各項不確定因素，銀行已經開始動作。

受到央行審查貸款趨嚴且一般新承作房貸利率多從2％起跳，不少首購族要買房更加困難，尤其對於原本預期可貸款8成的民眾，面對現在銀行普遍下調核貸成數5％，首購族買房更加困難，銀行專家就建議，不妨朝向個人薪轉銀行申請貸款，有機會臨門一腳達到預期貸款額度。

銀行業者指出，由於央行要求銀行端2周回報一次貸款資料，也嚴格審查選擇性信用管制區民眾第2屋貸款6成的放款資料，目前銀行預期房價有下跌風險的前提之下，對購屋民眾財力狀況也更加嚴格認定。

明年房貸利率恐難見「1」字頭！房貸族得留意自己的房貸負擔率，以免入不敷出。根據央行最新公布數據，10月房貸利率已推升至1.977%，創17個月新高。再觀察日前所發布之雙北市的「房貸負擔率」，買房族至少有一半以上的所得都花在繳房貸上，也意味著許多民眾因買房而承受著龐大的經濟壓力。房產投資客帥過頭認為，自住客最好將房貸負擔率控制在33%到40%之間。而房產專家Sway也建議小資族別一味想靠著買房脫貧，如果只繳得出利息卻繳不出本金，就代表還不具備買房的能力。

根據內政部公布的「房貸負擔率」顯示，台北市高達61.87%，新北也有52.53%，皆高於東京、首爾和香港，也意味著許多買房人必須將5成或6成的薪資拿來支付房貸。房產投資客帥過頭於東森「57財星大道」節目中表示，台北市的數據是因為加進投資客的部分才會扭曲成61%，建議以自住為主的民眾還是要將房貸負擔率控制在33%到40%比較好。

金管會計劃提高銀行的不動產放款的準備金，「緊縮房貸放款，轉移到金融或消費性貸款」可能會成為銀行因應的辦法之一，這也意味著申請房貸將越來越困難。面對貸款不夠的問題，有專家建議民眾可以加保「房貸壽險」來提高貸款成數，但房貸利率加上壽險借款的利息，可能讓一間房被剝兩層皮。

買房時如果想多貸一點，除了保持良好的信用紀錄、和銀行打好關係以外，購買房貸壽險也是提高房貸成數的一種方式。京城銀行高雄分行經理邱莉倩向蘋果日報表示，如果投保人不幸身故，房貸壽險的理賠金將以償還房貸為優先，銀行回收款項相對有保障，所以也比較願意提供高一點的貸款成數。

買房一毛錢不能少，在銀行放貸越趨嚴謹之下，醫師、律師、知名企業員工和軍公教人員等核貸金額比較高的行業就特別令人稱羨。但專家表示，其實一般民眾只要能證明自己的還款和經濟能力，例如累積多筆小金額的存款紀錄，或是提供股票、基金等憑證，想貸到高一點的額度其實並不難。

薪資高且收入穩定的行業往往能申請到8成以上的房屋貸款，例如醫師、律師、會計師，但除了仰賴月收入的多寡之外，一般民眾手頭上的小錢也可以立大功，銀行經理邱莉倩向蘋果日報表示，民眾如果有在薪資之外還有額外的收入或獎金，如果不急用的話，建議隨時存入銀行，辦理房貸時就可提出儲蓄紀錄，增加提高貸款額度的機會。

房產雜誌統計，即使月薪能有46K的水準，仍要67年才能在台北市買下一間新屋。而「萬般皆下品，唯有讀書高」這句話在高房價時代似乎並不適用，有位台大博士生坦承自己為了在台北買房，已無心於完成學位，他規畫用14年的時間住租金較低的學校宿舍，同時全職工作籌備頭期款，希望能以時間換取金錢，順利在台北買個落角處。

根據房產雜誌的報導，台北市35坪、標準3房的新屋，在1999年的總價大約落在889萬元，若個人的薪資以4.7萬元來計算，花費15.74年薪水就可買下。但同樣規格的房子拉到現在，因為公設比提高，需要40到45坪大小才能滿足原有3房的空間，如果一間40坪的房子總價3752萬元，以平均薪資4.66萬元來看，一個人至少需要66.97年的薪資總和才得以負擔。

「薪」情不敵物價上漲，將近350萬人薪水不到3萬元。主計處公布一項調查報告，國內871萬勞工中月薪不到3萬元的高達348多萬人，扣掉物價上漲所剩無幾。而英國近來有一項調查發現，有規律運動習慣的人比沒有運動習慣的人，年收入高出約543,950新台幣，依照這個理論，想扭轉薪資頹勢，似乎可從「全民運動」開始做起。

行政院主計處昨(27)日公布一項人力運用調查報告，全國871萬受雇勞工中平均月薪為3萬5986元，比去年小增435元，不過，月薪不到3萬元的仍超過348萬人，如果是生活在雙北市，若還得支付房租，可說是所剩無幾。

存錢對不少人來說是很難培養的習慣，甚至有的人每個月嚴格控管開銷，卻始與第一桶金無緣，但其實理財並沒有那麼的困難，或許比你想像中還簡單許多。有專家提提供了「50-20-30」的分配法則，讓你每個月花3成薪水去吃喝玩樂，也能簡單存到錢！

儲蓄 存錢

面對長逹數十年的房貸，為了不讓還款壓力影響生活品質，不少購屋民眾會選擇申請「寬限期」，以減緩購屋初期的還款負擔。然而「還款寬限期」事實上是一種「先甘後苦」的房貸，如何才能避免房貸越還越重、越還越還不起，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民建議，避開「寬限期」3大地雷，才能免於一輩子淪為屋奴！

所謂「寬限期」乃是指償還房貸「還息不還本的寬限期間」，一般銀行會提供2～5年的寬限期，讓購屋民眾在寬限期內，每月只需繳交貸款利息，不需攤還本金，因此壓力也較輕。假設民眾申請3年寬限期，這3年每個月只需要還利息，但3年後，原本用20年攤還的本金，就剩下17年可攤還，每月平均要攤還的金額因此變多，還款的負擔也大幅增加，是一種「先甘後苦」的還貸方式。