【有錢人養成術】-會賺錢是教出來的！

「成交！恭喜陳先生」「恭喜！希望還能為你服務」不論是買新屋還是透過房仲仲介，除非手頭上的錢足夠一次付清，不然總是得要面對銀行那關，但是政府近期不斷祭出打房措施，讓銀行房貸也趨向保守，這時候得讓銀行感受到你的「身家清白」，就成了買房的優先條件，銀行業者表示，有4大禁忌最好一個都不要出現，不然很容易吃了銀行的「閉門羹」。

禁忌一：「擁卡太多」

面對近期劇烈變化的金融市場，什麼是最佳投資建議？投資專家梅瑞曼從眾多投資名家看法裡精選了最佳投資建議，首選就是：永遠別賠錢！尤其在大起大落的行情裡更要注意風險。

最近金融市場的變化，劇烈得讓人難以捉摸，在這種情況下，什麼是最佳的投資建議？「謹慎以對」似乎是目前應該採取的投資態度。Merriman財富管理的創辦人─梅瑞曼（Paul A. Merriman）從眾多投資名家看法裡蒐集了最佳的投資建議。當然，做為退休理財專家的梅瑞曼，「謹慎安全」是他選擇最佳投資建議的首要宗旨，因為在面對如此連許多專家都掌握不住的金融行情，安全似乎是目前最重要的投資原則。

原物料價格上揚，加上食安拉警報，物價悄悄上揚，小資族的荷包大縮水。全球人壽建議小資族，薪水應預先規劃為三本存摺，分別為「生活存摺」、「進修存摺」及「保險存摺」，才能穩步累積財富。

首先是「生活存摺」，包含當月的食、衣、住、行、育樂等生活開銷，最好也定期檢視支出狀況，才能即時彈性調控，避免提早透支成為月光一族。

許多人身上還背負著房貸，每個月被金錢壓得喘不過氣，這時候才體會到平常生活中理財的重要。通常負債都是自己一手造成的惡果，有鑑於此，專家寫下了6個守則，分享如何早日清償負債的方法，盼大家能提早擁抱零負債的人生。

1.支出要小於收入

買房需要房貸、買車需要車貸、有金錢需求的時候需要信貸，錢到時方恨少，如何提高貸款成數、降低貸款利率，「聯徵」是和銀行交手時最重要的關鍵。在銀行審核貸款申請案件時，會依照本身的評分系統先行評估，再根據「聯徵中心」提供的個人信用資料綜合考量，最後總結你可以貸到的金額和利率。因此如何加分和避免扣分，就是拿到多少錢的重點了。

依坊間銀行貸款的機構整理出「聯徵」會觀察到的項目，大致如下：

最新的一份人力顧問公司所做的調查，台灣明年調薪幅度約4%，扣掉物價漲幅2%，實質薪資只調漲2%，在所調查的亞洲17個國家中，台灣排名16，僅比最後一名日本好些。在感嘆薪資無感調漲之際，小資族們也可以同時檢視一下自己的消費習慣，錯誤的花錢方式只會讓自己的荷包「雪上加霜」越來越瘦。

錯誤1、貪小便宜，因小失大

買房子，多數人會先看建物登記謄本，但很多人只用來核對資料，看坪數、地址對不對；實際上，建物謄本的數據透露不少線索，可看出屋主情況，並作為出價依據。

地政資料資訊化後，查閱建物登記謄本現已相當方便，只要上全國地政電子謄本系統申請帳號即可查詢；惟需付費，一份10元、20元不等，如透過房仲看屋，房仲多會主動提供。

買東西為了求便宜，揪人一起買是很常見的，在高房價的現在，也有不少人將這個方法套用到買房上，減輕購屋壓力。不過，合資買房最怕利益談不攏，或另外一方因故無法繼續出資，像最近前主播陳斐娟及健身女王張淳淳兩人就是最好的案例。專家表示，合資買房，不是不行，而是依照「合作對象」挑對最有保障的方式進行。

合資購屋的優點，不外乎就是以相對少的資金，換得購屋的入場券，別人一筆錢只能買一間，若以合購的方式，一筆資金可分割成好幾筆，分別放在好幾間房子，房產專家邱愛莉說，對於想投資的人來說，確實是一種能較快累積經驗值及資產的方式。

美國聯準會宣布量化寬鬆（QE）政策正式退場，持續印美鈔的遊戲終於告一個段落，雖然早在各界的意料之內，但市場上難免憂心忡忡，甚至有人害怕游資撤離後會導致中國的房市崩盤，但有財經專家跳出來駁斥這種看法，認為僅僅是危言聳聽罷了。

美國退出QE政策後，或許會對中國民眾帶來心理的影響，但對於房價長期的走勢影響可能沒那麼嚴重。香港財經評論員梁海明在大陸網站專欄中表示，境外的熱錢並沒有直接流向房市，游資湧入一個國家或地區往往是在炒股、炒匯價，因此即使熱錢流走，對房市影響也不大。

許多人都知道透過記帳能有效節流，但如果只是一味的紀錄金錢流向還不夠，重要的是還得發揮記帳的「存錢」功能。對此專家提出了記帳的3個階段，一是紀錄的「練習期」，單純紀錄收入支出就好；二是「成長期」，目標在於存下更多的錢；三是「穩定期」，有了每月穩定收入後，就能開始規劃未來的存錢目標、或是分配固定比例用來投資，讓錢越存越大。

階段一：單純紀錄的練習期

政府緊縮房貸後，緊接著來的還有房地合一實價課稅，央行也表明未來不排除升息的可能，買屋要準備的自備款越來越多，薪水階級的首購族買房的預算相形難估。如何湊足自備款？聯晚報導，不少銀行因為房貸緊縮，但其他業務相對放寬，靠著信貸、壽險綁房貸等產品，可以拉高自備款的數目，不過風險不少，民眾要特別留意。

房貸綁信貸

下班後的你通常都在做些甚麼？看電視玩手機還是不停上網。雜誌調查，年薪兩百萬以上的人，有五成的人會花一到兩小時，利用下班時間做理財投資的功課；年薪兩百萬以下的人，則有四成完全沒理財。理財書大多建議窮忙族，想要挪出更多時間，得先抓出「時間小偷」，包括不要浪費無謂的通勤時間，別跟工作狂上班，別死盯著電視........「時間就是金錢」，潛在財富就在這些分秒之間。

《今周刊》曾做過「上班族下班後習慣大調查」，年薪兩百萬元以上的族群，有高達45%表示「可好好經營與利用」，而年薪兩百萬元以下者，則降至38％。台灣人下班後扣掉通勤，吃飯和盥洗，通常剩不到三四個小時，這段時間你到底做了甚麼？美國一名財務規劃師在著作中提到，唯有下班時間有自主權，善加利用才有創造完美人生或第二收入。好房網整理6種「時間水蛭」，就是它們讓你時間永遠不夠用。

國內游資充沛，但政府打房風聲鶴唳，資金無處可跑，轉向海外不動產尋求更高報酬，風土民情親切、地理位置又不遠的日本東京，於是成為國人投資熱區；但在一窩蜂前進東京當包租公前，有些功課一定要做，才可能成為海外投資贏家。

是什麼魅力，讓這麼多人捧著錢到東京當房東？全國不動產董事長葉春智分析，在首相安倍的經濟政策三支箭射出後，使得日幣大貶吸引外資投資、大量興建公共設施刺激民間投資及設立包含東京在內的六大經濟特區，不但景氣逐漸回溫，沉靜許久的東京不動產市場也再度活絡，2020年舉行的東京奧運更對房市有推波助瀾之效，公司10月才成立海外不動產事業處，短短時間就有400組客戶參加投資說明會。

買房貸款並不保證可以貸到八成！儘管政府打房猛烈，但其實對首購族還是相當「禮遇」也保障，不論是在貸款成數或利率等。但許多首購族在買房時，卻習慣用自備兩成來計算頭期款，但到了銀行審核房貸時，才發現卻貸不到八成，這時多出來的房價要去哪裡找錢來補？其實找房貸，除了多跑幾家銀行比較外，也要抓準銀行房貸的審核標準的兩大重點。

關於銀行房子鑑價問題，資深投資客帥過頭也在批踢踢實業坊上分享銀行貸款經驗，「銀行基於道德問題，不貸給薪水低的人，不貸給投資客，不貸給路邊攤的老闆。」想要增取更多核貸成數，建議多跑幾家銀行，但不要隨便給人拉聯徵，就會發現，一樣的房子不同的銀行，有銀行願意最低貸五成、六成，最高的卻願意貸到八成一。

買房錢不夠要和銀行打交道，但是要靠銀行補足不夠的「房錢」，在談好成數及利率後，對保的功夫可要十分留意！不僅基本就要問清楚房屋貸款的利率、彈性還款期限、貸款年限及違約金的相關規定，像是撥款時不得接受建商單方面要求甚至連收入的寫法都得要留意再三，專家說如果還未過戶，或是驗屋根本不過，靠這「三個眉角」就有可能就有降低糾紛，避免了和建商上法院的麻煩。

一般來說如果買房在跟銀行專員談好成數及利率後，銀行就會開始去做房屋鑑價的動作，並將鑑價結果及成數利率上簽，等簽准下來就要進行所謂的對保，這不僅是銀行確認是否出自保證人本意，與留存印鑑相符等程序，也是民眾對於買房這件幾百幾千萬的權益保障。

買房不管是「先售後買」或「先買後售」，只要2年內符合4項要素，都可申請土增稅重購退稅，這對於換屋族來說，能省下了大多的土增稅費用，但是，許多屋主會以為只要2年內買或賣就符合標準，沒注意細節反而錯失了節稅機會。

高雄市西區稅捐稽徵處人員指出，民眾A詢問購買土地價值大於出售土地價值，且在2年內買賣，為何不能核退土地增值稅？關鍵就在於契約簽訂日期與申報移轉日的問題。

新興重劃區因棋盤式規劃並擁有公園綠地等重大建設，房價往往漲幅驚人，也成為不少投資客鎖定的標的，其中，又以「新市鎮特定區」例如淡海新市鎮，因適用《新市鎮開發條例》包含房屋稅、地價稅與買賣契稅第1年全部免徵，之後逐年減徵，如此「節稅」誘因加成，難怪重劃區會成為投資炒作熱區。

曾有購買新市鎮開發區的新成屋屋主，發現沒收到稅單，進一步了解才知道購買區內新成屋，第1年是免徵房屋稅及地價稅。根據《新市鎮開發條例》第25條，區內建物興建完成後，包含房屋稅、地價稅及契稅，第1年免徵，第2年減徵80％，第3年減徵60％，第4年減徵40％，第5年減免20％，其中買賣契稅以1次減免為限，換句話說，地價稅、房屋稅到第6年才開始全額課徵。

買房需要房貸、買車需要車貸、有金錢需求的時候需要信貸，錢到時方恨少，如何提高貸款成數、降低貸款利率，「聯徵」是和銀行交手時最重要的關鍵。在銀行審核貸款申請案件時，會依照本身的評分系統先行評估，再根據「聯徵中心」提供的個人信用資料綜合考量，最後總結你可以貸到的金額和利率。因此如何加分和避免扣分，就是拿到多少錢的重點了。

依坊間銀行貸款的機構整理出「聯徵」會觀察到的項目，大致如下：

民眾出售房屋時，可利用「一生一次」或「一次一屋」的10%土值稅優惠稅率，會遠比一般土增稅適用的20％、30％、40％一般稅率划算。其中，「一生一次」優惠稅率其中可是有訣竅的，換句話說，「一生一次」重點在於「一次」當然就不限幾間房屋，多屋族若有多筆房屋打算出售的計劃，可以「同一天立約」且「同一天申報」，這樣全都符合10％優惠稅率。

多屋族有多處自用住宅，土地增值稅要如何申報才能達到繳稅最少、最省荷包的效果？高雄市西區稅捐處指出，土地所有權人同時出售名下多筆自用住宅用地，依照自用住宅優惠稅率10％申報，繳納的土增稅是最划算的。

日前過世的富邦集團總裁蔡萬才身價約2280億元，但由於在台遺產不到20億元，因此以10％來計算，等於僅需繳納2億元遺產稅，這背後更凸顯有錢人善用理財方式節稅。而目前又到了每年第4季房產贈與節稅的旺季，其實包括購買房屋或農地等標的，都是近年合法熱門節稅的方式。

由於每年元旦開始適用調整後的「公告土地現值」，這幾年房市熱絡，因此公告土地現值逐年調高，一旦售屋所需繳納的土增稅也是一筆負擔，因此12月往往是贈與移轉的的高峰期。由於每人每年可享有贈與免稅額220萬元，加上房地產的扣除標準是依照公告土地現值，購買不動產贈與節稅幅度優於現金，因此房產一直被視為節稅標的。